Investir dans l’immobilier : les bonnes questions à se poser
Payer à crédit ou au comptant ?
Même si vous avez les moyens de payer comptant, ce n'est pas forcément la solution la plus avantageuse pour vous.
Les investisseurs locatifs déduisent, on le sait, les intérêts de leurs revenus fonciers. Plus ils sont imposables, plus ils ont intérêt à s'endetter. A la limite, le coût réel de l'emprunt peut être diminué de moitié quand l'imposition marginale est à 50%.
A l'inverse, si les taux nominaux des emprunts sont faibles, leur coût réel n'est pas négligeable en raison du faible niveau de l'inflation. On ne s'enrichit plus en empruntant comme jadis quand la hausse des prix était à deux chiffres...
Emprunter à taux fixe ou variable ?
Les taux nominaux sont faibles, même si leur coût réel est relativement élevé. Il y a peu de chances qu'ils descendent au-dessous des niveaux actuels, comme l'inflation d'ailleurs. Mieux vaut donc s'endetter à taux fixe : vous connaîtrez exactement le montant de vos échéances et vous serez gagnant si l'inflation repart.
Choisir petites ou grandes surfaces ?
La question ne se pose que pour les investisseurs locatifs qui cherchent la meilleure rentabilité.
Les petites surfaces se louent proportionnellement plus cher : leur rendement locatif est donc plus élevé.
Dans certaines villes « onéreuses », la petite surface est plus facilement accessible aux petits investisseurs. En cas de crise immobilière, elles résistent mieux en terme de prix et se vendent plus rapidement. Les locataires « tournent`` plus rapidement, ce qui permet d'ajuster plus fréquemment les loyers.
Mais cette rotation rapide entraîne souvent des frais de remise en état fréquents. D'autant plus que ce type de locataires est généralement moins soigneux et parfois sujet à des difficultés financières, synonymes d'impayés.
Les perspectives de plus-values sont également moins importantes pour les petites surfaces. Généralement, les rendements élevés vont de pair avec des plus-values médiocres.
Passer par un intermédiaire ?
Les transactions entre particuliers permettent d'économiser la commission de l'intermédiaire.
L'intervention d'un professionnel (agent immobilier ou notaire) est un gage de sécurité supplémentaire. L'avant-contrat sera rédigé dans les formes et vous pourrez souvent mettre en cause sa responsabilité si certains problèmes surgissent par la suite (servitudes de voisinage, etc.).
Vous pourrez aussi faire appel à lui pour vérifier certaines données (surfaces, état de l'immeuble, etc.).
En outre, les professionnels ayant intérêt à vendre rapidement, les biens qu'ils commercialisent sont souvent évalués au juste prix. Tandis que les propriétaires ont parfois tendance à surévaluer leur bien.
Choisir du neuf ou de l'ancien ?
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? C’est la question que se posent bon nombre d’emprunteurs en phase de réflexion sur leur projet. Voici quelques éléments de réponse pour vous guider dans votre choix…
Les avantages du neuf par rapport à l’ancien : pas de travaux à prévoir...
L’acquisition d’un bien immobilier neuf comporte plusieurs avantages. Le neuf est immédiatement habitable. Vous pouvez ainsi aménager immédiatement. Pas de travaux en plus du prix de l’acquisition du bien à prévoir! Acheter dans le neuf vous met à l’abri d’éventuels travaux (de copropriété notamment) pendant de longues années. De plus, les nouveaux programmes immobiliers se sont adaptés aux exigences des Français d’aujourd’hui (en termes d’espace de vie et de composition de la famille notamment).
Les avantages de l’ancien : moins cher !
Même si ce n’est plus toujours évident dans les grandes villes, le prix au m2 dans l’ancien est le plus souvent nettement moins cher que dans le neuf. De plus, nombreux sont ceux à trouver à l’ancien plus de cachet. Mais, à court ou moyen terme, des travaux sont à prévoir. Au crédit immobilier viendra bien souvent s’ajouter un crédit travaux. Et votre reste à vivre s’amenuise…
Bref, si le prix est bien sûr l’une des motivations principales de votre choix entre un achat dans le neuf et un achat dans l’ancien, votre choix personnel doit compter tout autant !
Beaux quartiers ou quartiers peu chers ?
Certains investisseurs n'ont pas les moyens d'accéder aux ``beaux quartiers », que ce soit pour acheter une résidence principale ou un logement locatif.
Ceux qui peuvent choisir doivent privilégier les bons emplacements. C'est là où les perspectives de plus-values sont les plus rapides et les plus importantes.
Le rendement locatif est cependant plus élevé dans les emplacements moyens ou mauvais.
En outre, il est possible de sélectionner des quartiers en mutation que l'arrivée de transports en commun ou de commerces valorisera.
Toutes les informations utiles
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